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內容來自sina新聞

千億房企城市佈局的秘密選擇比努力更重要?

從擁有660個城市中挑選出最具有投資價值的60個城市,並不是件容易的事。為此,仲量聯行華北區研究部總監麥哲文在過去幾年時間裡,到過20多個中國的城市調研。

??每到一座新的城市,麥哲文和他的同事就會拿出特有的坐標體系來衡量這座城市。比如,經濟總量如何、投資情況如何、有沒有大型企業……通過計算和匯總,最終得出結論。

??然而,4月初舉辦的一個報告發佈會上,麥哲文和他的同事們遭遇瞭一個“不大不小”的尷尬。在他介紹完他們眼中最具有投資價值的60個城市後,沒有一個記者舉手提問。

??對於絕大多數一生中隻有一次或者兩次房屋購買個人來說,瞭解除自己居住城市之外的信息似乎有些多餘。實際上,真正對這份報告感興趣的群體,是準備在中國投資的外資機構和一些開發商。

??巧合的是,龍頭企業萬科也是在60個左右的城市進行開發佈局。透過年報顯示,恒大地產進入瞭全國147個城市,佈局城市數量全國第一。萬達商業也在全國擁有107個項目,也進入瞭數十個城市。

??透析千億房企的佈局策略、60強城市分佈,或可管窺財富聚集的脈絡,以及中國城市發展的動向。

??選擇的邏輯

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?2013年6月,萬科集團總裁鬱亮在參加西安的媒體見面會時談及萬科的投資策略。他說,“目前國內房地產市場可分為60個城市區域,中國有房價問題也是

60個大城市的問題,其他的區域房價太低,萬科沒興趣。在廣深、北京、上海和海外區域均衡佈局,對於降低行業波動會有幫助。”

??根據萬科2014年年報顯示,萬科堅持聚焦城市圈帶的發展戰略。截至2014年底,萬科進入中國大陸65個城市,分佈在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域,以及由中西部中心城市組成的成都區域。

??擴大城市佈局並不是萬科首選,他們更傾向於深耕已經進入的城市。“對萬科來說,我們的思路就是與城市發展同步。”鬱亮曾在接受采訪時表示。

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?相比萬科有側重和相對均衡的佈局,同是以住宅為開發為主的恒大地產在三線城市佈局最廣,而且項目總數達到305個。也正是這樣的佈局讓恒大地產的業績在

過去一年裡逆市飄紅。2014年恒大營業額從2013年的937億元上升18.9%至1114億元。但在中國,一線城市和三線城市差距巨大。在一線城市

裡,某些樓盤一年的銷售額比三線城市幾傢小公司加起來的銷售額還高。從2013年開始,恒大開始加快在一線城市的佈局。

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?開發商業地產的萬科,近些年來規模增長迅速的重要原因之一是逆勢而為。眾房企為瞭城市中心的土地殺得頭破血流之際,萬達選擇在郊區拿地。很多房企認為,

隻有一線城市或者1.5線城市的商業才更有發展機會時,萬達佈局的重點則是三四線城市。2014年,萬達商業共新開23個購物中心,累計在71個城市擁有

已開業的購物中心107個。萬達內部一份2016年開業項目分佈表顯示,萬達2016年重點佈局的大多為三四線城市,不少城市都是首次進駐。

??不久前在香港的業績報告會上,萬達商業執行總裁曲德君表示,萬達在未來很長一段時間仍將保持較快增長率、不存在產能瓶頸的原因是,在中國還有超過100個城市可供選擇。

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?記者獲得的內部資料顯示,萬達進入的城市需滿足較高的經濟總量、人口等指標門檻,其中可以劃分為一線、二線、三線、四線的城市共計216個。萬達到目前

隻進入瞭110多個城市,還有超過100個城市可供選擇性進入。未來經濟發展、城鎮化加速,還會有更多其他城市躋身符合萬達標準的城市,進一步擴大潛在市

場。

??按照萬達的測算,一線城市基本可以容納的萬達廣場項目的數量為8-10個(例如上海截至目前已有6個項目),二線為3-4個,三線為2-3個,四線為1個。因此,能容納的理論項目總數約為359個。

??在空間上,萬達的佈局顯示瞭與“政策紅利”的一致性。觀察萬達的投資版圖會發現:它在二三線城市的進入選擇上,與2010年《全國主體功能區規劃》和2014年頒佈的《國傢新型城鎮化規劃》的重點發展城市相吻合。

?苗栗卓蘭建地貸款?“大城市化”、

??“超大城市化”的空間

??仲量聯行選取的60強城市和萬科的佈局存在很大的重合性,評價的角度不同,得出的結論有所不同。它們的共識是,中國城市發展速度驚人,並且還有極大的潛力。

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?按照仲量聯行的報告,中國60強城市總人口將近3億,更廣的輻射圈則可容納4億人,超過美國人口總人數。過去3年,中國城市60強的消費階層迅速擴張,

年收入超過5000美元的人口數翻瞭一番,達到1.3億。這60個城市的經濟總量達8.6萬億。而過去幾年裡,北京上海房地產吸納量增長迅速,已經使其躋

身為世界20大跨境房地產投資目標市場之列。

??麥哲文認為對於投資者和開發商來說

最有價值的信息是,超一線城市(北京、上海)的辦公樓市場競爭過於激烈,但在一線城市(廣州、深圳)和1.5線城市(成都、重慶、杭州、南京、沈陽、蘇

州、天津、武漢、西安),風險還是處於可控狀態。他告訴21世紀經濟報道記者,在許多二線城市或者三線城市,第三產業占比較小,辦公樓市場空置率高,投資

價值沒有那麼凸顯。

??就零售地產的業態來看,中國和所有的國傢都不同。中國的電商

發展最為迅速,且人口最多。中國的零售業將獨辟蹊徑走出自己的道路。但並不是所有開發商都像萬達一樣自帶全產業鏈生產線。這意味著,萬達的佈局策略很難模

仿。購物中心的供給總量已存在過剩風險,絕大多數開發者還要在紅海中競爭。唯一的出路在於,提升品質,因為優質購物中心供應仍舊缺乏。

??還有一個關鍵信息是,酒店業的發展正在放緩。2014年全國三分之二的酒店供應量來自於仲量聯行統計的60強城市。市場已經逐漸飽和。事實上,萬達也於近日宣佈將放緩酒店建設腳步。

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?對於住宅市場而言,許多城市都處於輕度供給過剩中。第一太平研究部經理董月在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,他們在提供投資建議時,會關註一些重

要指標。比如,這座城市是人口流入型城市還是流出型城市,居民收入情況。顯而易見的是,人口流入型城市擁有更旺盛的住房需求。

??根據平安證券研究所首席經濟學傢鐘偉觀察,中國的城鎮化是“大城市化”、“超大城市化”的過程。中國樓市相對較好的區域集中在常住人口800萬以上,新房房價1萬元/平方米以上的若幹大城市。

??聰明的投資者不僅會選擇較好的區域進行投資,規避陷阱,也會努力分散佈局,平衡風險。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/08345994266243291724870.shtml

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